토지매매시 계약금과 잔금

마음에 드는 땅이 있다면 여러가지 주의할 점이 있겠지만 그 중 꼭 두가지는 확인해야 한다.

첫째 진입로가 제대로 되어있는가. 최소 넓이 4M의 진입도로가 확보되어야 한다.

둘째 내가 원하는 집을 지을수 있도록 허가가 나는 땅인가.

 

시골에 땅을 사다보면 지적도와는 아주 다른 경우가 있다.

지적도상에는 있는 도로가 없기도 하고, 도로가 아닌 내땅에 길이 나있기도 하고 말이다.

억울하다고 시청으로 어디로 가봐야 주민들과 원만히 해결하라는 말만 듣는게 대부분이다.

시골 땅이란게 다 그렇단다.

그래서 귀촌이나 귀농을 했다가 지역민들과의 불화로 다시 도시로 돌아오는 비율이 매우 높다.

때문에 직접가서 확인해 보는 작업이 무엇보다 필요하다.

때로는 공인중개사가 지금은 길이 없지만 지적도상에 있으니 문제없다거나, 인접한 다른 땅의 주인과 이야기가 됐다는 식의 말을 듣기도 하는데 반드시 확인 또 확인해야 한다.

따라서 계약금(보통 전체 가격의 10%를 낸다)을 주고 계약서상에 위의 두가지를 충족할 시 잔금을 치르고 계약이 성사될 것이라는 내용을 명시하고 위의 두가지 내용이 확인된 후에 잔금을 치르도록 해야한다.

 

내 경우를 예를 들어보자.

처음 10%에 해당하는 금액을 주고 계약서를 작성했다.

계약과 동시에 설계와 측량을 시작했고 설계가 끝난 후 설계사는 허가서류를 접수했고 이번같은 경우 시정조치를 받아서 설계를 수정한 후 다시 서류접수를 했다.

허가가 떨어지면 농지보전부담금이 나오는데 개별공시지가의 30% (평당 상한가 15만원)에 해당하는 금액이 나온다. 그러니까 최대 15만원이 넘지 않는다는 이야긴데 여기에는 집을 지을 집터를 포함해서 도로로 사용하게 될 부분까지 부과되니 계산해 보면 나온다. 시골의 땅들이 대부분 건축비율이 20%정도 나오기 때문에 20평짜리 집을 지을려면 100평에 해당하는 비용을 내야하니 초기 비용을 잘 생각해 둬야 한다.

 

* 농지보전부담금이란, 그러니까 농지로 되어있는 땅을 농사를 짓지않고 다른 용도로 쓸려면 내는 세금이다.

보통 시골에 땅을 사러가면 지목이 전이거나 답이거나, 그러니까 밭이거나 논인경우가 대부분이다. 혹 대지를 사게 된다면 그런 세금은 안내도 되니까 좀더 비싸다. 이때 하나 재밌는 것은 지목이 묘지로 되어있는 땅이 가끔있다. 옛날에 묘지가 있던 자리였거나 뭐 그런 땅인데 묘지는 대지로 친다. 묘지도 사람이 있는 자리니 농지가 아니고 집이라는 것이다. 그래서 지목이 묘지로 되어있으면서 싼 땅이 있다면 좋을 것이다.

 

건축비와 상관없이 들어가는 비용이 설계비, 측량비, 농지보전부담금, 농지 취득세 준공난후에 다시 취득세와 농지였던 땅이 대지로 봐뀌면서 공지지가가 바뀐것에 대한 추가 비용까지 내야한다.

이렇게 해서 농지보전부담금을 내면 그 영수증을 첨부해서 설계사가 다시 서류를 접수하면 다시 토목측량을 하게 되고 그것이 완료되면 드디어 집짓는 준비가 끝난것이다.

그럼 이제 잔금을 주어야한다. 잔금줄때 중개사수수료도 같이 주어야 한다. 간혹 계약시 달라고 하는 중계사가 있는데 그건 안될말이다. 계약후 도로나 허가문제로 나는 계약을 해지할 수도 있는데 미리 준 수수료는 그럼 다시 돌려달라 할건가? 물론 돌려줘야 하는게 맞지만 안줄지도 모른다.

땅을 사는 사람도, 파는 사람도, 중개하는 사람도... 세상에 별별사람이 다 있다.